Vērtības veidi vērtēšanas darbībās

2024 Autors: Henry Conors | [email protected]. Pēdējoreiz modificēts: 2024-02-12 10:43

Izmaksas ir viena no galvenajām civiltiesiska darījuma priekšmeta pazīmēm. Kādas ir tās pazīmes? Kā vērtības tiek klasificētas? Kādam nolūkam uzņēmējdarbībā vai nekustamo īpašumu biznesā tiek aprēķināti attiecīgie rādītāji un ar kādām metodēm?

Kas ir “izmaksas” un “aprēķins”

Pirms izpētīt vērtību veidus un to klasifikācijas iemeslus, definēsim, kas tas ir. Ir diezgan daudz kritēriju, kas ļautu tai piešķirt nepārprotamu īpašību pasaules un Krievijas ekonomistu vidū. Viens no populārākajiem ir šāds: izmaksas ir naudas summa, kas tiek noteikta kā darījuma nosacījums civiltiesisko attiecību subjektu mijiedarbības procesā paredzamajā īpašuma tiesību vai citu objekta lietošanas mehānismu nodošanas brīdī. Savukārt jēdziens "novērtējums" ir saistīts ar attiecīgās summas noteikšanas mehānismu.

Novērtēšanas aspekti

Novērtēšanas objekti var būt nekustamais īpašums, pakalpojumi, transports, sadzīves mantas, intelektuālais īpašums – viss, ko civillikums paredz kā iespējamu subjektu darījumiem, kuros iesaistītas fiziskas un juridiskas personas. Naudas vērtības noteikšanas procedūra,kuru nodošana no viena tiesisko attiecību subjekta citam ir pamats īpašuma tiesību pārejai, tiek veikta ar abu pušu atzītām metodēm. Tos var piedāvāt arī trešās personas, bet pēc vienošanās ar galvenajiem darījuma dalībniekiem.

Tāda vai cita veida preču, īpašuma vai pakalpojumu vērtību var noteikt atkarībā no tiesisko attiecību veida, pēc pušu pieprasījuma vai tiesību aktu prasībām. Tā, piemēram, darījumos ar nekustamo īpašumu daudzos gadījumos īpašumtiesību reģistrācijai ir obligāti jāizmanto vērtētāji.

Novērtēšanas pieejas

Novērtēšanu, kā arī, piemēram, vērtības veida noteikšanu var veikt dažādu pieeju ietvaros. Krievijas biznesa praksē ir trīs galvenie: rentabla, salīdzinoša un dārga. Apsveriet to būtību.

Ienākuma modelī tiek izmantotas metodes, kuru pamatā ir paredzamo ieņēmumu aprēķins no iespējamā novērtējuma objekta jaunā īpašnieka izmantošanas – piemēram, nomas. Salīdzinošais modelis ietver skaitļu izpēti, kas raksturo dažu objektu īpašuma vērtības veidus, ar citiem, kas ir ļoti līdzīgi pamatnosacījumos. Piemēram, vērtētājs, nosakot dzīvoklim atbilstošu naudas rādītāju, parasti izpēta esošos piedāvājumus nekustamā īpašuma tirgū. Izmaksu modeļa ietvaros tiek aprēķināti iespējamie izdevumi, kas nepieciešami objekta uzturēšanai atbilstošā funkcionālā stāvoklī. Ja,Pieņemsim, ka cilvēks iegādājas traktoru, tad viņa nolīgtajam vērtētājam, nosakot šāda veida transporta izmaksas, ir jāņem vērā iespējamās izmaksas, kas saistītas ar tehnikas remontu.

Vērtības aprēķinu rezultāts

Kad ir izanalizēti īpašuma vērtību veidi un sniegts atbilstošs novērtējums, iegūto rezultātu var izmantot kā ceļvedi, lai noteiktu darījuma galīgo cenu. Vai citiem mērķiem - piemēram, slēdzot apdrošināšanas līgumu, sniedzot kredītu, pārdodot daļu u.tml.. Apdomāsim, kādi vērtības veidi tiek izšķirti dažādu objektu novērtējumā, ko veic Krievijas eksperti. Un arī to, kā būtisku informāciju var izmantot praksē.

Vērtību klasifikācija

Kādus konkrēta novērtējuma objekta vērtības veidus izšķir mūsdienu eksperti? Šeit ir daudz klasifikācijas kritēriju. Apsveriet vienu no Krievijas ekonomistu vidū izplatītākajiem modeļiem.

Tā jo īpaši satur tirgus vērtību. Tā ir cena, kuras vērtība ir fiksēta objekta vērtēšanas brīdī, ar nosacījumu, ka to paredzēts pārdot konkurētspējīgā segmentā. Tas ir, priekšnoteikumi pareizas pašizmaksas noteikšanai ir publiskas informācijas pieejamība par preču cenu noteikšanas principiem, būtisku cenu ietekmējošu ārējo (regulatīvo) faktoru neesamība.

Attiecīgajā modelī ir ieguldījumu vērtība. Tās rādītāji tiek noteikti, lai sniegtu informāciju personām, kuras ir ieinteresētas investēt noteiktā objektā. Dažos gadījumosieguldījuma vērtība var sakrist ar tirgus vērtību. Taču ne vienmēr tā ir. Dažkārt vienlaikus ar ieguldījuma vērtību tiek aprēķināta arī objekta likvidācijas vērtība. Tā vērtība izsaka iespējamo ieņēmumu summu, pārdodot darījuma priekšmetu.

Ir kadastrālā vērtība. Tā dibināšanas mērķis ir objekta ierakstīšana noteiktā valsts vai nozares reģistrā ar sekojošu informācijas izmantošanu ar attiecīgiem paziņojumiem. Parasti šajā gadījumā mēs runājam par nodokļu aprēķināšanu. Kadastrālā vērtība parasti ir zemāka par tirgus vērtību, ja runa ir par nekustamo īpašumu, vai aptuveni vienāda ar to.

Ir arī tāda lieta kā apdrošināšanas vērtība. Tas ietver apdrošināšanas līguma ietvaros veikto maksājumu summas aprēķinu. Atsevišķos gadījumos vienlaikus ar to tiek aprēķinātas arī objekta nomaiņas izmaksas. Tas notiek, piemēram, ja attiecīgais līgums ar apdrošināšanas kompāniju paredz nevis naudas atlīdzību, bet gan objekta nogādāšanu sākotnējā funkcionālā stāvoklī bojājuma vai atteices gadījumā.

Tādējādi esam aplūkojuši 4 vērtību veidus, kas ir visizplatītākie krievu ekonomikas skolā, kā arī vairākus viens otru papildinošus. Šis saraksts, protams, nav pilnīgs. Ir privātie tirgus vērtības veidi, kā arī investīcijas jeb kadastrālie, kas attiecas uz objektu īpašībām ar atšķirīgu, pēc izvēles, juridisko statusu. Tagad pāriesim uz objektu būtības izpēti, attiecībā uz kuriem tiek aprēķināts atbilstošais parametrspraktiskas nozīmes aspekts.

Uzņēmējdarbības vērtēšana

Protams, ir ļoti daudz specifisku objektu veidu, attiecībā uz kuriem tiek noteikta vērtība. Viens no visbiežāk sastopamajiem Krievijas biznesa praksē ir bizness un nekustamais īpašums. Pirmajā gadījumā tiek novērtēti uzņēmumu kopējie aktīvi, vadības principi un darbības, kas rada peļņu. Pirms uzņēmuma vērtības veidu izpētes būs lietderīgi noteikt mērķus, ar kuriem saskaras atbilstošā novērtējuma subjekts.

Kāpēc novērtēt uzņēmējdarbību? Pirmā iespēja šeit ir uzņēmuma pārdošanas perspektīvas. Uzņēmuma īpašnieks var nolemt uzsākt citu biznesu, taču vispirms ir izdevīgi esošo nodot cita īpašnieka rokās. Tāpat uzņēmējdarbības novērtēšanu var veikt, lai uzlabotu uzņēmuma vadības kvalitāti, identificētu iespējamās nepilnības vadības sistēmā. Vēl viena iespēja ir piesaistīt investoru uzmanību gadījumā, ja apgrozāmo līdzekļu nepietiek, vai uzņēmums ir izvirzījis uzdevumu paplašināt tirgu, kā rezultātā rodas nepieciešamība pēc papildu līdzekļiem. Uzņēmējdarbības novērtēšanu var veikt, piesakoties aizdevumam - tieši viņa, kā likums, kalpo par vadlīniju, pieņemot lēmumu par aizdevuma izsniegšanu bankā.

Uzņēmējdarbības vērtēšanas vērtības

Kādi vērtības veidi ir iesaistīti uzņēmumu vērtēšanā? Kādi principi šeit tiek izmantoti visbiežāk? Galvenie vērtības veidi, kas ir piemērojami saistībā ar uzņēmējdarbības vērtēšanu, ir tirgus un ieguldījumi. Pēc dažu ekspertu domām, apsverot iespēju iegādāties uzņēmumu,partnerim attiecīgo perspektīvu analīzē ieteicams koncentrēties uz otro virzienu. Tā kā uzņēmumam tipiska "tirgus" cena ir rādītājs, kas ne vienmēr viennozīmīgi runā par uzņēmuma attīstības potenciālu. Bet, ja mēs runājam par tā identificēšanu, tad galvenos principus nepieciešamo skaitļu aprēķināšanai var balstīt uz:

- par pieejamo rādītāju salīdzināšanu ar citiem tirgus dalībniekiem raksturīgiem;

- par uzņēmējdarbības konkurences priekšrocību izpēti;

- par vērtētāju subjektīvo redzējumu;

- par ārējo faktoru ietekmes izpēti.

Runājot par uzņēmuma ieguldījumu vērtības noteikšanu, var piemērot tos pašus principus, taču papildus tiem ir atļauts izmantot arī vairākus citus:

- uzņēmējdarbībā iesaistīto subjektu uzvedības modelēšana (faktoru ietekme);

- rentabilitātes aprēķins (tirgus vērtības pieaugums laika gaitā).

Konkrēti izmaksu rādītāji var apmierināt potenciālo uzņēmuma pircēju vai investoru atkarībā no tā, kāds ir paredzamais ieguldījuma apjoms uzņēmumā un kādas ir to atmaksāšanās perspektīvas. Daudzos gadījumos ieguldījumiem var būt kredīta izcelsme. Iespējamās peļņas vērtībai ir ne tikai jāatšķiras no nulles, bet arī jānodrošina procentu samaksa bankai. Papildu vadlīnijas ieguldītāju lēmumu pieņemšanā, izņemot rādītājus, kas atspoguļo tirgus un uzņēmuma ieguldījumu vērtību, var būt:

- paredzamā biznesa ilgtspējība (spējalaika gaitā radīt ienākumus);

- atmaksāšanās periodu korelācija ar konkurētspējīgiem uzņēmumiem (iespējams, investoram ir izdevīgāk ieguldīt citā uzņēmumā, bet pircējam - to iegādāties);

- partneru uzticēšanās līmenis.

Iepriekš minētie kritēriji var būt diezgan subjektīvi. Tāpēc biznesa praksē tirgus un uzņēmuma investīciju vērtība ir parametri, lai arī svarīgi, bet ne vienmēr starp galvenajiem.

Cits iespējamais faktors ir to darbu izmaksas, kas saistītas ar uzņēmuma novērtēšanu ieguldījumiem vai iespējamu pirkumu. Ja uzņēmuma izpēti var papildināt ar ievērojamiem ieguldījumiem, kas nedod reālu peļņu (piemēram, sazinoties ar ārējiem ekspertiem, auditoriem un analītiķiem), tad visticamāk investors vai potenciālais uzņēmuma pircējs nevēlēsies nodarboties ar konkrēts uzņēmums.

Nekustamā īpašuma novērtēšana

Noderēs izpētīt, kādi ir nekustamā īpašuma vērtības veidi, kā arī kādas pieejas tiek īstenotas tās novērtēšanā. Bet vispirms, tāpat kā biznesa gadījumā, definēsim mērķus, uz kuriem tiecas attiecīgā veida civiltiesisko darījumu dalībnieki. Nepieciešamība izpētīt nekustamā īpašuma vērtības veidus, kā arī vērsties pie vērtētāja pakalpojumiem rodas šādos galvenajos gadījumos:

- notiek darījums par dzīvokļa, biroja, citas ēkas vai telpas pārdošanu;

- tiek novērtēti uzņēmuma līdzekļi;

- apliekamās bāzes lielums tiek noteikts īpašuma izteiksmēmaksas.

Protams, praksē nekustamā īpašuma vērtēšanai var būt vairāk iemeslu. Piemēram, dažos gadījumos papildus pamata procedūrām kļūst nepieciešams noteikt arī paredzamo izmaksu veidus. Vai arī - kā variants - novērtēt nekustamo īpašumu, lai to nodotu valsts vajadzībām.

Īpašuma vērtēšana

Iepriekš mēs atzīmējām, ka galvenie uzņēmuma vērtības veidi ir tirgus un investīcijas. Attiecībā uz nekustamo īpašumu var aplūkot tos pašus parametrus, bet, kā likums, papildus nāk virkne citu. Proti - objekta kadastrālā un apdrošināšanas vērtība. Atsevišķos gadījumos tiek noteikta arī likvidācija. Iepriekš mēs jau esam apsvēruši tirgus un ieguldījumu vērtības noteikšanas iezīmes. Attiecībā uz nekustamo īpašumu vispārīgie principi un metodes pēc formas ir līdzīgas tām, kas tiek izmantotas uzņēmumu vērtēšanā. Tos izmanto tikai tad, ja tie ir vairāk pielāgoti konkrētā tirgus specifikai: "konkurence" tiek aizstāta ar "stāvokli" (remonta līmenis, apdares materiāli un tā kvalitāte utt.), "rentabilitāte" - ar paredzamo " pieaug".

Tagad izpētīsim, kā tiek aprēķināti skaitļi par kadastrālajām, apdrošināšanas un likvidācijas vērtībām. Visiem tiem ir sava specifika. Katrs noteikto vērtību veids no uzskaitītajiem raksturojas ar iezīmēm vērtēšanas metožu ziņā. Apsveriet tos.

Ja runājam par nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību, tad vērtētājs par pamatu ņem metodikuatspoguļots attiecīgos likumdošanas avotos, Finanšu ministrijas un citu departamentu ieteikumos, kas atbildīgi par attiecīgās informācijas par mājokli praktisko izmantošanu. Dažos gadījumos var tikt izmantoti arī kritēriji, kas raksturīgi objekta tirgus vērtības noteikšanai. Var izpētīt dažādu tehnisko dokumentāciju.

Ja uzdevums ir noteikt nekustamā īpašuma apdrošināšanas vērtību, tad šajā gadījumā vērtētājs parasti vadās galvenokārt pēc tirgus metodēm, bet pielāgots faktiskajam pirkšanas-pārdošanas darījuma saturam. Piemēram, ja cilvēks pērk dzīvokli ar hipotēku, tad apdrošināšanas izmaksās var iekļaut tikai kredīta summu. Un šajā gadījumā atbilstošais pamats summas aprēķināšanai saskaņā ar līgumu ar apdrošinātājiem var būt mazāks nekā tad, ja par pamatu ņemtu dzīvokļa neto tirgus vērtību.

Hipotēka ir tirgus segmenta piemērs, kur civiltiesisku darījumu subjektiem objekta likvidācijas vērtība var būt praktiski nozīmīga. Ja, piemēram, privātpersona vai organizācija neizpildīs kredīta atmaksas nosacījumus, banka, iespējams, lems par ieķīlātās mantas pārdošanu. Pat pirms darījuma parakstīšanas par aizdevuma apstrādi finanšu iestāde var vēlēties analizēt projekta likvidācijas komponenta izredzes.

Tomēr ņemiet vērā, ka daži eksperti uzskata, ka, sazinoties ar bankām, nav pareizi lietot terminu "likvidācijas vērtība" saistībā ar darījumiem ar nekustamo īpašumu. Lietatas, ka pēc noklusējuma hipotēkas līgums neparedz dzīvokļa obligātu nodošanu bankas īpašumā - tas ir tikai nodrošinājuma līdzeklis kredītam. Tīrā veidā likvidācijas vērtība ietver cenas aprēķinu, par kādu objekta (piemēram, uzņēmuma) īpašnieks varēs pārdot savu īpašumu (teiksim, uzņēmuma bankrota dēļ). Tāpēc attiecīgais termins attiecībā uz nekustamo īpašumu jālieto piesardzīgi.

Izmaksas ir nemainīga vērtība?

Daudzi mūsdienu ekonomisti uzskata, ka nē. Ja vien, protams, nerunājam par tirgus ekonomiku, kur ir vieta brīvas cenu noteikšanas mehānismam, kas balstīts uz piedāvājumu un pieprasījumu. Neatkarīgi no tā, kādi preču vērtības veidi tiek pētīti, katrs no tiem ir mainīga vērtība, aptuvens norādījums, ko darījuma puses var izmantot konkrētā brīdī. Ir, protams, nozares, kurās attiecīgo rādītāju svārstīgums ir minimāls – piemēram, tirgus segmenti, kuros dominē valsts pasūtījumi. Bet tas drīzāk ir izņēmums. Spēja orientēties mainīgā izmaksu vidē ir viena no svarīgākajām jebkura mūsdienu biznesa konkurences priekšrocībām.