Lai cilvēki dzīvotu tīrās un renovētās mājās, baudītu pastaigu pie mājas, nepieciešams uzturēt visas sabiedrisko pakalpojumu sistēmas funkcionēšanu, pareizi organizēt kopīpašuma izmantošanu, rūpēties par iedzīvotāju komfortu un pagalma teritorijas labiekārtošanu. Kam tas būtu jādara? Acīmredzot daudzdzīvokļu mājas (MKD) iedzīvotājiem ir jāveic nozīmīgs darbs, lai organizētu tādu struktūru, kas kvalitatīvi un savlaicīgi parūpēsies par kopīpašumu un uzturēs māju tīru un sakoptu viņu interesēs. Visu mājas uzturēšanas darbu klāstu sauc par MKD vadību.
Kā tieši var ieviest MKD?
Daudzi ir dzirdējuši par to, kādas MKD pārvaldības metodes pašlaik pastāv. Taču bieži vien vienkārši nepietiek laika, lai saprastu detaļas, lai gan šīs zināšanas ir ļoti noderīgas.
Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā MKD pārvaldības metodes ir izklāstītas ļoti saprotamā veidā (161. panta 2. daļa). Tomēr ne visi no tiem ir piemērojami katrā mājā. Ja MKD ir mazāk nekā trīsdesmit dzīvokļu,Mājokļu tiesību akti piedāvā tiešu pārvaldību kā MKD pārvaldības veidu. Šajā gadījumā līgumus ar piegādātājiem, remontētājiem, apkopējiem un citiem strādniekiem slēdz dzīvokļu īpašnieki, kuri būs atbildīgi inspicēšanas organizāciju priekšā un maksās soda naudu, ja radīsies problēmas ugunsdrošības jomā, nelaimes gadījumi, savlaicīga atkritumu izvešana. Pārvaldību parasti veic iedzīvotāju iniciatīvas grupa vai izvēlēts pārstāvis, pamatojoties uz pro bono principu. Bet MKD uzturēšanas un ekspluatācijas aktivitāšu īstenošana ir liels darbs, tāpēc ir saprātīgi ierīkot tiešo vadību kā MKD apsaimniekošanas veidu mazās mājās. Katram īrniekam ir savs redzējums par ideālas mājas un ieejas priekšstatu, tāpēc iedzīvotāju skaits tieši ietekmē spēju panākt kompromisu un ietekmē konfliktu un pārpratumu iespējamību.
Otrs Dzīvokļu kodeksā noteiktais MKD pārvaldīšanas variants ir noteikta veida juridiskas personas pārvaldīšana. Jo īpaši šāda persona var būt māju īpašnieku asociācija (HOA), mājokļu kooperatīvs (HC) vai cits specializēts patērētāju kooperatīvs (PC). Ar šo apsaimniekošanas metodi dzīvokļu īpašnieki pilnvaro juridisko personu slēgt līgumus par kārtējo remontu un visiem mājas īpašuma ekspluatācijas aspektiem, kā arī par ūdensapgādes, kanalizācijas, apkures un citu pakalpojumu sniegšanu.
Trešā iespēja ietver līguma noslēgšanu ar vadošo organizāciju, kas veiks visupakalpojumu klāstu MKD un tajā pašā laikā atbildīgs par iespējamiem Krievijas tiesību aktu prasību pārkāpumiem inspekcijas iestāžu priekšā.
Kas izvēlas pārvaldīt MKD?
Dzīvokļa īpašnieki ne tikai var kontrolēt savu kvadrātmetru, bet arī uzturēt kopīpašumu labā stāvoklī. Tāpēc Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā ir ietverta direktīva māju īpašniekiem, lai izlemtu, kā viņu māja tiks pārvaldīta. Pirms MKD apsaimniekošanas metodes izvēles, dzīvokļu īpašniekiem rūpīgi jāizpēta sava specifika, kura mājai ir vispiemērotākā, ņemot vērā tās vecumu, stāvokli un citas īpatnības, kā arī jāsaskaņo ar īpašnieku vēlmi apsaimniekot māju. pārvaldīt savu māju un savlaicīgi apmaksāt komunālos maksājumus.
Galīgā izvēle tiek veikta īpašnieku kopsapulcē, kuru var rīkot klātienē vai organizēt bez visu iedzīvotāju personīgās klātbūtnes. Lai sapulces lēmums būtu spēkā, par to jābalso iedzīvotājiem, kuriem kopā ir 50 procenti un vairāk balsu. Katram MKD īrniekam ir stingri jāpieņem kopsapulces izvēle, kā pārvaldīt MKD, pat neskatoties uz iespējamu pašas sapulces izlaišanu. Ja sapulce notiek neklātienē, par piedalīšanos uzskata īpašnieka savlaicīgu sava lēmuma rakstisku nodošanu. Šādas dzīvokļu īpašnieku sapulces rezultāts tiek fiksēts MKD apsaimniekošanas metodes izvēles protokolā, kas tiek izlikts ieejās tā, lai katrs īpašnieksdzīvokļi bez šaubām bija iepazinušies ar viņu. Publisku izvietošanu sapulces iniciators veic desmit dienu laikā pēc lēmuma pieņemšanas. Tādā pašā veidā, organizējot kopsapulci, tiek realizēta iespēja mainīt MKD vadības metodi.
Viss iepriekš minētais ir saistīts ar mājām, kuras jau ir apdzīvotas. Taču ar jaunuzceltām mājām situācija ir citāda. Bieži gadās, ka jaunceltnē ne visiem īrniekiem ir īpašumtiesības, piemēram, tie ir ilgi cietušie kapitāla turētāji. Sakarā ar to, ka šādiem pilsoņiem saskaņā ar mājokļu likumdošanu nav balsstiesību jautājumā par mājas pārvaldīšanas formas noteikšanu, kļūst neiespējami izvēlēties veidu, kā šo māju apsaimniekot.
Kas notiek, ja MKD kontroles metode nav atlasīta?
Mājokļu kodekss ierobežo laika periodu, kurā īpašniekiem ir iespēja apsvērt un organizēt HOA izveides vai pārvaldības organizācijas izvēles procesu.
nosaka pārvaldes institūcija. Šeit nevienam no īrniekiem nav tiesību atteikties, un katram īpašniekam ir pienākums ievērot apsaimniekošanas līguma noteikumus, kas noslēgti ar izvēlēto apsaimniekojošo organizāciju, neatkarīgi no tā, vai šis līgums viņam ir vai nē. Bet vienmēr ir procedūrasiespēja labot pašreizējo situāciju un pirms līguma termiņa beigām sasaukt kopsapulci, lai apspriestu jautājumu par MKD vai vadošās organizācijas vadības metodes maiņu.
Ko ietver telpu uzturēšana MKD?
Visus pakalpojumus un darbus, kas saistīti ar jēdzienu "telpu uzturēšana MKD", nosaka mājokļu tiesību akti. Šī koncepcija ietver plašu pakalpojumu klāstu ūdens, elektrības, gāzes, siltuma piegādes organizēšanai, mājā dzīvojošo iedzīvotāju reģistrācijai, grāmatvedības pakalpojumiem, tehniskajai ekspluatācijai, sanitārajai apkopei.
Tehniskā ekspluatācija savukārt ietver ēkas inženiersistēmu apkopi un remontdarbus. Sanitārā apkope ietver visu pasākumu klāstu tīrības un kārtības uzturēšanai mājā un tai piegulošajā teritorijā, piemēram, tīrīšana, dezinfekcija, deratizācija, dezinfekcija.
Ko dara HOA?
Šis MKD kā HOA pārvaldības veids parādās gadījumos, kad daži īrnieki vēlas kontrolēt izdevumus par savas mājas uzturēšanu. HOA vadība nerodas no nulles, bet vienmēr tiek veidota no aktīvākajiem un ieinteresētākajiem iedzīvotājiem. Un, lai gan šādiem uzņēmīgiem iedzīvotājiem ne vienmēr ir pilnīgas zināšanas par juridisko bāzi un zināšanas komunālo pakalpojumu jomā, svarīgs faktors veiksmīgā darbā ir vēlme padarīt savu māju labāku. HOA valdei ir jāveic līgumdarbi pie tīrīšanas, atkritumu izvešanas, inženierkomunikāciju uzturēšanas un citiem aspektiemmājas un piegulošās teritorijas kopšana. Kārtības uzturēšana un sanitāro un ugunsdrošības standartu ievērošana arī ir svarīga HOA funkcija. Pārvaldības finansiālā puse ietver grāmatveža klātbūtni HOA, lai reģistrētu līdzekļus, ko īrnieki pārskaita, lai samaksātu par komunālajiem pakalpojumiem, kā arī naudu, kas tiek iztērēta mājas vajadzībām. HOA papildu ienākumus var saņemt no jebkuras kopīpašuma daļas nomas.
Ja īpašnieks pats izlemj, vai viņš vēlas kļūt par HOA biedru vai nē, tad, savukārt, HOA nav tiesību atteikt uzņemšanu savās rindās, pat ja pēkšņi citi HOA biedri pretosies. Nevēlēšanās kļūt par HOA biedru dažkārt saistīta ar nepieciešamību maksāt par papildu pakalpojumiem - apsardzi autostāvvietā un pie ieejas, puķu dobēm pagalmā, videokamerām grīdās. Patiešām, HOA locekļiem maksājums ir obligāts, ja HOA valde ir pieņēmusi šādu lēmumu. Izeja šajā situācijā var būt individuāla vienošanās ar HOA, kurā visas maksas tiks apstiprinātas iepriekš.
Kā darbojas pārvaldības sabiedrība?
Tieši noslēdzot līgumu starp īpašniekiem un specializētu apsaimniekošanas uzņēmumu, paredzēts nodrošināt mājas apkopi un sanitārijas pakalpojumus, kā arī augsta līmeņa remontdarbus, kā profesionāli un pieredzējuši speciālisti, kas strādā apsaimniekošanas uzņēmums spēs pareizi novērtēt darba nepieciešamību un sarežģītību, izvēlēties piemērotus materiālus, pieaicināt pareizosspeciālistiem. Ja apsaimniekošanas uzņēmums strādā ar vairākām mājām, tad iespējama arī zemāka darbu un pakalpojumu cena. Tomēr saziņa ar pārvaldības uzņēmumu bieži vien ir sarežģīta, un pat tāds neliels incidents kā izdegusi spuldze var radīt neērtības vairākas dienas.
Līgums ar pārvaldības sabiedrību: kas ir vissvarīgākais?
Svarīgākais solis procedūrā, lai izveidotu vienu no MKD pārvaldības veidiem, ir līguma izstrāde un noslēgšana ar pārvaldības sabiedrību. Līguma saturs noteiks turpmākās attiecības starp īrniekiem un apsaimniekošanas sabiedrību, tostarp iespēju lauzt līgumu mājas uzturēšanas funkciju negodprātīgas izpildes gadījumā. Līguma tekstā jānorāda viss mājas īpašums, darbu un pakalpojumu veidi un biežums, kas pārvaldības sabiedrībai būs jāsniedz, visu īpašniekiem veicamo maksājumu summa un laiks. Līgumā var noteikt arī kārtību, kādā iedzīvotājiem jāatskaitās par paveikto. Ja tas nav izdarīts, tad atskaite jānosūta īpašniekiem reizi gadā.
Kāpēc tiek komplektēta MKD padome?
Vēl viens īrnieku pienākums ir izvēlēties mājas padomi, ja no MKD pārvaldīšanas metodēm izvēlēta iespēja ar apsaimniekošanas uzņēmumu. Būtībā padomes galvenie uzdevumi ir priekšlikumu formulēšana un notiekošā darba kontrole. Īpašnieku sapulcē domes deputāti sniedz priekšlikumus, kas tieši nepieciešamsremontēt, kurus kārtējos remontdarbus var pārcelt uz nākamo gadu un kuriem nepieciešami neatliekami pasākumi, kam un kādiem nolūkiem var iznomāt kopīpašumu un citi MKD uzturēšanas un apzaļumošanas aspekti. Domes uzdevumos ietilpst arī to līgumu un līgumu izpēte, kurus ierosināts slēgt īpašniekiem, lai aizsargātu mājas iedzīvotāju tiesības un intereses. Pamatojoties uz izskatīšanas rezultātiem, padome izdara savus secinājumus un ieteikumus par visiem dokumentiem. Var teikt, ka MKD padome aktualizē svarīgu jautājumu apspriešanu īpašnieku sapulcēs, sadarbojas ar apsaimniekojošo organizāciju un kontrolē apsaimniekošanas līguma nosacījumu izpildi.
Prusi un mīnusi dažādiem MKD pārvaldības veidiem
Ja mēs veicam MKD pārvaldības metožu salīdzinošu aprakstu, mēs varam izdarīt šādus secinājumus. Būtiskā atšķirība slēpjas apstāklī, ka tiešā apsaimniekošanā visu jautājumu risināšanu veido mājas iedzīvotāji. Savukārt pārējie divi MKD pārvaldības veidi ļauj pārcelt atbildības nastu uz HOA priekšsēdētāja vai vadošās organizācijas vadības pleciem. Savukārt ar neatkarīgu pārvaldību ar līdzekļiem var darboties daudz mobilāk un darbu un pakalpojumu izvēli elastīgi pielāgot aktuālajai situācijai. Iedzīvotāji, kuri tieši apsaimnieko māju, var pat būtiski samazināt mājas remonta un uzturēšanas izmaksas, izvēloties darbuzņēmējus atbilstoši savām vēlmēm par darbu un pakalpojumu izmaksām.
Tajā pašā laikā atšķirīga iezīmelīgums ar pārvaldības sabiedrību saņems profesionālus pakalpojumus saskaņā ar likuma prasībām. Pārvaldot īrniekus vai HOA formā, cilvēki ar speciālo izglītību un prasmēm ne vienmēr piedalās mājas uzturēšanas organizēšanā, tāpēc var būt nepieciešamas papildu izmaksas par personāla apmācību mājokļu un komunālo pakalpojumu un likumdošanas jomā. Arī vadošajām organizācijām parasti ir pieejams specializēts aprīkojums, kas ļauj nodrošināt daudzus pakalpojumus augstākā līmenī. Kopumā visām MKD vadīšanas metodēm ir savas nianses, kas jāņem vērā, izdarot izvēli.
Kur sazināties, ja rodas problēmas ar pārvaldības sabiedrību?
Mājas uzturēšanas defektu gadījumā (piemēram, laicīgi no konteinera vietas netika izvesti atkritumi, nav veikta ieeja mitrā tīrīšana, lifta sienas krāsotas un citi pārkāpumi), vēlams vispirms tieši sazinieties ar pārvaldības sabiedrību ar prasību novērst problēmas. Ja apsaimniekošanas sabiedrība nereaģē, tad sūdzība jānosūta Valsts namu inspekcijai pārbaudei.
Tomēr pastāv alternatīvi veidi, kā ietekmēt pārvaldības sabiedrību. Tā Sanktpēterburgā jau vairākus gadus darbojas pilsētas valdības izveidotais portāls “Mūsu Sanktpēterburga”. Šajā vietnē varat ievietot ziņojumu par esošu problēmu, izvēloties atbilstošo kategoriju un pievienojot apliecinošus fotoattēlus vai dokumentus. Pēc reģistrācijas vietnēziņa tiek nosūtīta apstrādei izpildītājam - apsaimniekošanas sabiedrībai un rajona administrācijas kontrolei. Tajā pašā laikā automātiski tiek noteikts periods, kurā darbuzņēmējam ir pienākums sniegt atbildi par problēmas novēršanu. Ziņojumu statistika ir svarīgs rādītājs rajonu administrāciju darbam mājokļu un komunālo pakalpojumu jomā, tāpēc lielākā daļa ziņojumu tiek apstrādāti efektīvi un laikā.
Problēmām, kas saistītas ar MKD pārvaldības metodes noteikšanu, ziņojumu iesniegšanas portālā ir atvērtas divas kategorijas: “Pārkāpumi, izvēloties/mainot vadošo organizāciju” un “Pārkāpumi, veidojot HOA”. Tāpat, ja nav informācijas par izvēlēto pārvaldības sabiedrību, varat nosūtīt ziņu uz kategoriju “Nav informācijas par apsaimniekošanas uzņēmumu mājā.”
Portāls piedāvā milzīgu kategoriju izvēli ziņojumu ievietošanai par mājas un pagalma kopīpašuma neapmierinošo stāvokli. Varat arī ziņot par salauztām šūpolēm rotaļu laukumā un pārpildītām atkritumu tvertnēm un nemazgātām kāpnēm. Mājas apkopes populārākās kategorijas ir "Neapmierinošs ārdurvju stāvoklis" un "Ieejas tīrīšanas grafika nav vai netiek ievērots". Pirmajā tiek saņemtas ziņas par steidzamu darbu nepieciešamību pie ieejas kārtējā remonta, otrajā - informācija par kāpņu telpu sanitārā stāvokļa pārkāpumu.
Apziņa par MKD pārvaldīšanas metodēm, to iezīmēm, pārvaldības sabiedrības izvēles kārtību un tās darba uzraudzību ļauj izvēlēties veiksmīgāko variantujūsu mājas uzturēšana. Lai izprastu mājokļu likumdošanas smalkumus, jāpavada diezgan daudz laika, taču šis darbs atmaksāsies ar koptām kāpnēm un nevainojami strādājošiem liftiem.
